供暖服务项目适格委托主体法律分析 ——以北京市小区锅炉房供暖项目为例

冬季供暖服务是百姓日常生活的基本需求，也是供暖企业赖以生存的经营方式。供暖服务项目的委托主体若不适格，可能导致项目终止，进而影响供暖企业的稳定运营。本文以北京市小区锅炉房供暖服务项目为例，结合现行法律法规、司法案例及实务操作，对适格供暖服务项目适格委托主体进行法律分析。

一、实际案例

（一）案情简介

A公司为某小区锅炉房及供暖设施的产权人。2003年8月18日，A公司与B公司签订《某小区一期前期物业服务合同》,2005年8月3日，双方签订《某小区二期前期物业服务合同》,A公司委托B公司为某小区提供物业服务，包括对供暖锅炉房的运行、维修、养护和管理。自2004年至2009年期间，B公司与C热力公司陆续签订《供暖协议书》,B公司将供暖系统运行及维护工作委托C热力公司管理，最后一次委托期限至2010年9月30日。

此后，该小区业委会成立，并先后两次与C热力公司签订《某小区一二期供暖运营协议书》，该小区业委会委托C热力公司负责该小区一二期供暖运营服务。两份协议委托供暖期限分别为2011年10月1日至2016年9月30日、2014年10月1日至2023年9月30日。

2010年11月1日，C热力公司领取了北京市供暖运行单位备案登记证，供暖区域为某小区。2015年7月21日，A公司（委托方）与D公司（受托方）签订《供暖运营管理委托书》，约定自2015年7月20日起，A公司将该小区锅炉房运营管理权委托给D公司，由D公司负责小区锅炉房供暖辖区供暖运营管理及供暖费收费等事宜。双方还签订有《某小区锅炉房供暖运营委托管理合同》。

2015年8月21日，D公司向业委会和C热力公司发函告知其将负责供暖工作。2015年10月18日，A公司组织D公司入驻该小区锅炉房。D公司及A公司未与C公司进行交接。2015年11月19日，B公司、业委会共同向C热力公司发函要求C热力公司履行合同职责恢复小区供暖。

C公司遂将D公司诉至人民法院，要求D公司停止在某小区的供暖行为，并立即撤出该小区的地下室锅炉房，交还供暖设备设施。

（二）裁判情况

北京市第三中级人民法院受理了上述案件的二审阶段，在三中院作出的二审判决中，人民法院认为：“就公用设施而言，主要指与业主基本居住生活需求有关，为小区提供整体配套服务的各种公用设施及管线，如供水、供电、供气、供暖企业、网络线路等。这些公用设施，依据我国《物权法》的相关规定，一般属于业主建筑物区分所有权的调整范围，为业主共有，开发商主张所有权的，其主张能否成立需经严格审查。……而本案中，A公司以产权人的名义，以委托管理的方式，在实质上单方确定了业主的供暖企业主体，有害于业主在供暖方面的选择权、磋商权，其行为亦有不当之处……”

人民法院认为锅炉房及供暖企业设施本属于公用设施，基于锅炉房的公用设施属性，A公司即使是该小区锅炉房及供暖企业设施的产权人，亦不能代替业主任意行使供暖主体选择的权利。A公司以产权人名义，单方面委托D公司作为该小区的供暖企业服务单位，实质上是单方确定了业主的供暖企业主体，有害于业主在供暖方面的选择权、磋商权。因此，为维护社会公共秩序之安定有序，维护广大小区业主之权益，人民法院认定D公司构成侵权，应撤出涉案锅炉房。

二、法律分析

现存供暖服务项目中，有的是由小区开发商作为委托主体，直接委托供暖企业提供服务；有的是由物业服务企业作为委托主体，委托供暖企业提供服务；还有的是由业委会代表业主委托供暖企业提供服务。换言之，供暖服务项目普遍存在委托主体混乱的问题。从上述案例可知，如委托主体不具备相应委托资格，则可能导致供暖企业需退出供暖服务项目。那么，在法律法规层面，谁是适格的供暖服务委托主体？

在法律法规层面，《民法典》《物业管理条例》等法律法规规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利归属业主，由业主共同决定。尽管供暖企业有别于物业服务企业，但业主同样享有选择供暖主体的权利。主要依据如下：

第一，《民法典》第二百七十八条的规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”

第二，《物业管理条例》第十一条的规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”

第三，《北京市物业管理条例》第三十四条的规定：“业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：……（四）选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务……”

第四，《北京市供热采暖管理办法》第十一条的规定：“供热单位与用户订立供热采暖合同应当符合国家和本市的有关规定……”

第五，《关于供热单位服务和管理到户有关问题的意见》第一条的规定：“根据《北京市供热采暖管理办法》的规定，本市行政区域内各供热单位应当和居民采暖用户直接签订书面供热采暖合同。居民供热采暖合同示范文本由市工商行政管理部门会同市市政市容管理行政部门制定并公布。因历史原因，各供热单位与物业服务企业、开发建设单位或业主自治组织签订的居民供热采暖合同、采暖费代收代缴协议以及物业服务企业与采暖用户签订的供热采暖合同，应当依据国家和本市有关法规、规章的规定，予以修改、调整或解除。”

第六，北京市第三中级人民法院黄海涛法官的观点：“在冬季，供暖为所有小区业主的基本生活需求，供暖事业是直接关系到社会公共利益的基础性公共事业，为确保业主该项需求的满足，业主应当拥有对供暖主体的选择权。”

综上所述，笔者认为，在现行法律法规下，业主是适格的供暖服务项目委托主体。

三、实践操作难点

尽管现行法律法规中规定业主享有供暖主体的选择权，但实践当中，供暖企业直接与业主签订供热采暖合同存在诸多客观障碍：

第一，业主可能不配合签署书面合同。个别业主不愿意支付供暖费用，或以供暖费用定价不合理为由，推脱、拒绝与供暖企业直接签订合同。

第二，小区物业服务企业或其他实际管理者存在不配合供暖企业进驻小区锅炉房的现象。即使业主已选择供暖企业，物业服务企业可能出于利益考量不配合进驻。

第三，供暖企业与业主个人签署的合同缺乏保障。一方面，供暖企业综合考虑各种因素后，往往认为与业主个人签署供热采暖合同缺乏保障，而与开发商、物业服务企业或者业委会等主体签署供热采暖合同对于后续顺利开展供热运营服务更有保障。另一方面，尽管法律法规规定，业主享有选择供暖主体的权利，但实际上，根据《北京市供热采暖管理办法》的规定，只要供暖企业能够顺利进驻小区供暖服务项目，并供热一个或者一个以上采暖期的，即认定供暖企业与业主之间存在事实供热采暖合同关系。简而言之，即使供暖企业与业主未签署合同，但仍能够构成事实合同关系。正因如此，供暖企业更加注重顺利进驻小区锅炉房，而不是与业主签订供热采暖合同。

据此，从实际操作层面，笔者建议供暖企业承接小区供暖项目时，采用“双轨制”模式签订供热采暖合同，即尽量同时与下列两类主体签署供热采暖合同：

第一类是供暖企业与居民直接签订的供热采暖合同。北京市人民政府发布的《北京市供暖企业采暖管理办法》以及北京市市政市容管理委员会、北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于供暖企业单位服务和管理到户有关问题的意见》中给出了明确答案，供暖服务的委托主体选择权由业主享有。供暖企业应当直接与居民签订供暖采暖合同。这些规定足以说明供暖企业的委托主体应为全体业主。实践当中，随着手机app的普遍应用，不少供暖企业通过手机app的功能设置，顺利实现了与小区居民直接签订电子版供热采暖合同的目的。

第二类是供暖企业与开发商、物业服务企业、业委会签署的供热采暖合同。由于实践当中，部分锅炉房的产权归属不明确，或供暖企业直接与居民签署供热采暖合同存在操作困难，大部分供暖企业仍然选择与小区开发商、物业服务企业、业委会签订供热采暖合同，以便能够顺利进驻小区锅炉房，开展后续供暖服务。当然，如果出现开发商、物业服务企业与业委会各自与不同供暖主体签订供热采暖合同，且各方都未与居民直接签订合同的情况，将有可能出现系列诉讼的情况。

四、结语

供暖服务项目的委托主体合法性直接关系到供暖企业的稳定运营及业主权益的保障。现行法律法规明确赋予业主选择供暖主体的权利，但在实践中，供暖企业仍需面对业主配合度低、物业服务企业阻挠等现实问题。为平衡法律规范与实务操作，供暖企业可采取“双轨制”签约模式，既与业主直接签订合同以符合法律规定，又与开发商、物业服务企业或业委会签署合同以确保顺利进驻。

未来，随着法律法规的进一步完善及业主自治意识的提升，供暖服务委托主体的合法性将更加明晰。供暖企业应密切关注政策动态，强化与业主、物业服务企业的沟通协作，确保供暖服务的合法性与稳定性，为民生保障贡献力量。