房屋漏水维修责任主体分析

又至雨季，近期气象台频发大雨预警。若频发大雨，将使不少业主都面临房屋漏水的问题。房屋漏水原因多样，主要包括：开发商建造时的房屋质量问题、房屋年久失修出现管线老化问题、消防设施质量问题引起跑水、防水材料及工序未达标、物业管理不当、业主擅自改变房屋用途等。实践中对房屋漏水承担责任的主体众说纷纭，本文针实践中遇到的问题，旨在通过对不同主体的简要分析，来明确不同责任主体应承担的维修责任。

 一、开发商来负责修复

（一）要点分析

如果在开发商交房后质量报修期内发生漏水，则由开发商承担。房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。开发商应当按照质量保证书的约定承担保修责任。需要注意的是,如果开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限低于国家标准或地方标准的,应当以更为严格的国家标准或地方标准承担相应的质量责任。如果开发商负责修复造成财产损失，该部分财产损失应由开发商承担。

若开发商拒不修复，业主可以自行组织修复，相关费用由开发商承担。如果漏水修复也无法解决问题，达到认定房屋存在严重质量问题影响业主正常居住使用的情形，业主可以选择与开发商解除房屋买卖合同并主张开发商赔偿损失。开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。但需注意因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，房地产开发商不承担保修责任。

（二）判例说法

 1.(2025)陕0481民初826号，法院认为：履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，还有其他损失的，应当赔偿损失。原告与被告兴平某公司在《商品房买卖合同》中约定附件七约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，保修期限为5年。案涉房屋交付一年后出现公卫卫生间、主卧卫生间漏水，尚在保修期内。鉴于此，原告要求被告兴平某某房地产承担该费用，符合法律规定和合同约定，被告兴平某公司应赔偿原告各项损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。被告某某某公司系物业对原告室内专有部分无维修义务，也为原告进行了沟通，对原告的损失不承担责任。关于损失数额，因被告兴平某公司未履行补救义务，且原告主张的损失并不失当，故依原告实际支出的数额确定。关于原告主张的其他费用1000元等系间接损失，无法律依据或合同约定，本院不予支持，予以驳回。

 2.根据（2022）辽01民终17520号判决，法官认为，《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。本案中，被上诉人主张案涉房屋南卧室及客厅的窗户漏雨，窗户四角墙体、棚顶返潮长毛，属于商品房质量问题，且其提出主张之日未超出保修期限，上诉人虽抗辩对上述问题进行过维修，但在保修期限内又出现上述质量问题，其应当继续履行房屋维修义务。综上，一审判令上诉人对被上诉人提出的房屋质量问题进行维修并无不当，故应予以维持。

（三）法条依据

 1.《建设工程质量管理条例》

第三十九条：建设工程实行质量保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

 2.《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知

第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

 4.《城市房地产开发经营管理条例》

第三十条：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

 二、物业公司承担责任

（一）要点分析

超过保修期，属于物业维修范围内的，由物业公司组织维修。

一方面，对于小区共有部分因物业公司管理不善导致的漏水，物业公司应当承担责任。管理不善主要指物业有疏于管理的情况，或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题。前者比如管道堵塞，虽然不是物业导致的，但根据物业管理合同和相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到，那就可以追究物业的责任；后者比如楼上违法装修，物业未制止，那么就可以找物业要求赔偿损失。或者因其他业主装修导致的漏水，被侵权业主可以向物业公司反映，物业公司应当通知侵权人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如物业公司没有尽到上述义务，应当为受到损失的业主承担相应的部分责任。

另一方面，若不是因物业公司未尽到管理义务而导致的房屋漏水，由于屋顶和外墙属于共有财产，则可以动用公共维修资金来进行修缮，一般情况下在物业合同中会约定，物业提供物业服务的内容包括：共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理等。房顶属于小区的共有财产，所以物业公司有义务维护，管理。但尽管物业公司有维护管理的义务，但如果涉及到较大的维护资金，并非由物业公司来承担，而是需要启动房屋专项维护资金。

（二）判例说法

1.根据(2022)新01民终3201号判决，一审法院认为，物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。二审法院认为绿城物业新疆分公司（物业公司）未按照约定和法律规定履行妥善维修、养护义务，造成王胜的财产损害，应当承当损害赔偿责任。

2.根据(2022)京0115民初4059号判决，法院认为，针对屋顶漏水问题，东亚时代物业认可该漏雨的事实但未提交证据证明其履行了修缮义务或履行了申请公维基金的相关程序，故本院认定东亚时代物业提供的物业服务存在一定瑕疵，本院就任宏峰应交纳物业服务费的金额予以酌减，因任宏峰非恶意拖欠物业费，故东亚时代公司主张违约金，法院不予支持。

（三）法条依据

 1.《物业管理条例》

第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

 2.《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十一条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

三、由业主承担

（一）要点分析

如果是因业主操作不当造成的漏水，有充分证据证明，可以要求侵权的业主承担责任。例如业主擅自改造房屋、蓄意破产房屋装置等，一般而言，漏水造成损失的赔偿责任由过错方承担，如果双方都有过错，那就要根据过错大小，各自承担相应的责任。

（二）判例说法

 1.根据(2021)京0106民初28079号，法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨害的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。宋鑫和李媛系楼上楼下邻居，根据现有证据，可以认定宋鑫房屋顶部因漏水导致损害发生，现宋鑫要求李媛对其卫生间进行防水处理，排除漏水对其房屋造成的妨害，李媛亦同意对卫生间进行防水处理，本院对此不持异议。李媛进行防水处理，应符合相应的国家规范，以保证不再漏水。同时为妥善解决纠纷，李媛进行闭水试验时，宋鑫应予以配合。

 2.根据（2022）沪0113民初25168号，法院认为，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，原告301室与被告401室的房屋上下相邻。根据查明的事实，造成原告301室房屋损害后果，系因401室阳台内公共雨水管内积水外溢，积水从401室下渗至301室导致。该公共雨水管系被告建强物业的管理及维护范围，物业公司应当负责对管道进行检修、保养和疏通。尤其在雨水较多的季节，物业公司更应当提前对雨水管进行检查，预防溢水发生。审理中，被告建强物业未提供任何证据证明其定期对公共管道尽到维护义务，故造成目前的损害后果，被告建强物业应当承担主要责任。另考虑到雨水管在各住户的阳台内通过，客观上需要各住户对管道状况，以及管道发生溢水情况及时关注并发现。被告401室将公共雨水管的大部分区域予以封闭，客观上增加了发现溢水的难度和可能性。虽被告辩称其留有检修口，但该检修口需要通过打开橱门的方式查看，在发生溢水的第一时间仍不易察觉。故本院认为，被告401室对雨水管进行封闭的行为，系造成损失扩大的原因之一，本院酌情确定对于原告的损害后果，被告401室应当承担次要责任。

（三）法条依据

《中华人民共和国民法典》

第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

综上，房屋发生漏水，不同的主体会因产生漏水原因的不同承担各自责任。如遇漏水问题应相关业主及物业、开发商应通力协作，尽快查出问题并及时将问题隐患消除，同时注意保留证据，方便日后定责。